□ 戴先任
广州市海珠区祈乐苑小区业主长期不满物业公司服务，炒掉物业公司，实行业主自管。3年来，祈乐苑的物业费一直没涨，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。不仅如此，业主自管后，小区1400户没有一户迟交、赖交物业费，缴费比率100%。（5月19日《人民日报》）
祈乐苑以前请物业公司管理，小区物管费高，而服务却不尽如人意，以至于不少业主拖欠物业费。小区业委会接手后，赶走了物业公司，没有了中间环节，省却了一大笔开支，省下来的物管利润用来提高保洁员、保安的工资，稳定了人员队伍，提高了劳动积极性，小区物业服务得到了显著提高，投诉越来越少。
祈乐苑的成功可谓是业主自治的范本。随着城市化率不断提高，物业纠纷也在逐年增长，成了越来越严重的“城市病”。比如2016年，南京市两级法院受理各类物业纠纷达12680件，较2015年增长29%，是2012年5941件的2.13倍。物业纠纷多在于物业公司与业主间产生的矛盾纠纷。很多都是业主对于物业公司的服务不满，从而拒不缴纳物业服务费、公摊水电费、车位管理费等。祈乐苑小区自治的成功，不仅有助于化解物业纠纷，更为小区治理寻找到了一条新路。
小区业主自管要能获得成功，要跨过几道坎，比如要能避免业委会越权行事，架空业主；需要动员业主们广泛参与、形成合力，如果是大型的小区会有相当难度；还要先炒掉物业公司，这也并非易事。
每个小区的情况千差万别，祈乐苑的成功并不能为所有小区所复制。祈乐苑业主自管，贵在业主自治的理念，这可以为其他小区借鉴与学习。其实，并非只有业主自管才是小区治理的唯一出路，更重要的是唤起业主们参与小区管理事务的积极性，每个业主要当小区是自己的家。业委会要能代表广大业主的权益，物业公司也要能为业主们服务，而现在很多小区受到强势的开发商、物业公司掌控，业主、业委会缺乏与前者的博弈能力，所以，要能让利益双方处于对等地位，小区治理才能更符合绝大多数业主的权益，小区的明天才会更好。这需要业主们能奋起维权，也需要地方管理部门及司法部门保障好业主们的正当权益，通过法治手段化解物业纠纷，引导小区业主自治，才能治愈物业纠纷这一“现代病”。
