■ 潘家永
荒山、荒沟、荒丘、荒滩等“四荒”地承包与耕地承包相比具有一定的特殊性，如承包主体不受限制，承包方式采取招标、公开协商等机制，承包方自主决定经营方式，须交承包费，承包后可用于抵押等。下面通过分析几则案例，介绍“四荒”地承包经营中的一些法律知识。
四荒土地改变用途 发包方可以解除合同
2014年1月，卫岗村委会将8公顷荒地发包给村民胡某，每亩每年承包费40元，承包期为25年。合同签订后，胡某除在3公顷荒地上栽树外，其余土地一直闲置。
2018年12月起，胡某在荒地上挖土出售，导致部分地块的土壤层受损严重。卫岗村委会因多次制止无果，于2019年2月向法院起诉，认为胡某的违约行为致使合同目的无法实现，要求解除合同，并由胡某负责恢复土地原状。法院经审理，支持了村委会的诉求。
点评
农村土地承包法第18条规定，承包方承担下列义务：维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第8条规定：“承包方违反农村土地承包法第18条规定，将承包地用于非农建设或者对承包地造成永久性损害，发包方请求承包方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。”合同法第94条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。”
本案中，胡某挖土出售，属于改变承包地的农业用途，且造成土壤层受到严重破坏，其行为已构成违约，因此卫岗村委会的诉求显然应得到法院的支持。
承包荒山种林者死亡 其继承人有权继续承包
2010年，老虞承包了村里的18亩荒山，与村委会签了为期20年的承包合同。老虞领取土地承包经营权证后，在荒山上种上了经济林。
2019年1月，老虞因疾病医治无效去世。随后，村委会通知老虞的儿子小虞说要收回该块林地重新发包。理由是：承包人老虞已经死亡，承包合同无法继续履行，所以应终止合同。而小虞认为自己有权继承父亲的承包经营权，为此双方发生纠纷。
点评
小虞和村委会的认识均有偏差。
承包权是基于承包合同关系所产生的经营管理权，而不是财产所有权，故不得作为遗产继承。继承法第4条规定：“个人承包，依照法律允许由继承人继续承包的，按照承包合同办理。”这里所说的“由继承人继续承包”，是承包权转移的一种特殊形式，而非遗产继承的性质。
《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第25条规定：“林地家庭承包中，承包方的继承人请求在承包期内继续承包的，应予支持。其他方式承包中，承包方的继承人或者权利义务承受者请求在承包期内继续承包的，应予支持。”据此，小虞可以依法继续承包父亲老虞生前承包的荒山，村委会无权要求终止合同。
土地承包费偏低 可因情事变更而调整
2010年1月，西蜀村委会将10公顷荒丘地发包给邻县村民汤某，承包期30年，承包费为每年每亩120元。
起初，汤某因缺乏经验，土地收益有限。2016年，汤某经市场调查，决定种植菊花。自2018年起，汤某的每亩地纯收益高达5000元。村民见汤某挣大钱了，纷纷要求涨租金。2019年1月，村委会与汤某就增加承包费事宜协商未果，遂诉至法院要求将承包费涨到1500元。
法院经审理查明，现在与争议地块类似的土地租金为每年每亩400-600元，遂判决自2019年起将承包费调整为450元。
点评
《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该规定被称为情事变更原则。
“四荒”地承包期限一般较长，在此期间，因土地升值、物价上涨等，原定的承包费难免显得过低，如果继续维持则显失公平。因此，法院根据情事变更原则，结合与汤某承包荒丘地类似地块的租金标准，而不考虑汤某的收益情况，判决将承包费调整为450元是合适的。
土地承包经营权抵押 应依法办理登记
2016年2月，谢某和楼北村委会签订了15公顷荒山的承包合同。谢某领取承包经营权证后，因土地投入太大而到处筹措资金。徐某愿意出借15万元，但要求谢某提供担保。于是双方签订了借款合同和抵押合同，谢某以所承包的15公顷荒山作抵押，但没有办理抵押权登记。
后因经营管理不善，谢某亏损严重，无力按期还钱。2019年3月，徐某将谢某告上法庭，请求实现其对承包地的抵押权。楼北村委会认为土地承包经营权不能抵押，遂申请参加诉讼并获准。法院经审理查明，该抵押合同未办登记手续，不受法律保护，遂判决驳回了徐某的诉求。
点评
谢某的土地承包经营权可以设定抵押。
物权法第180条规定，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押。农村土地承包法第53条也有相应的规定。因此，楼北村委会认为土地承包经营权不能抵押的观点不能成立。
那么，法院为何驳回了徐某的抵押权主张呢？
物权法第187条规定，以荒地等土地承包经营权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，谢某与徐某签订抵押合同后，没有到当地农业部门办理登记手续，导致抵押程序不合法，所以法院驳回了徐某的诉讼请求。
（作者系安徽警官职业学院教授 兼职律师）
