■ 中国妇女报·中国女网记者 罗文胜
国土资源部官网28日消息，国土资源部会同住建部根据地方自愿，确定在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，并发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。首批试点城市包括：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
租赁新政接连放招
这个对于楼市堪称重磅炸弹、被业内誉为“大招”的政策甫一发布，秒变媒体热点。其实相关政策并非新政，早在2012年，北京、上海就已确定为集体土地建设公租房试点单位。这次试点扩容，有人说，这是楼市调控以来，真正意义上的大政策，其影响将非常巨大，显示出中国楼市格局的重大变化。而本次集体土地建租赁房选择的13个试点城市，基本囊括了本轮房价上涨较快城市，对需求侧的把握极为精准。
今年无疑将成为大规模推进租赁住房建设的第一年。除了此次新政将集体土地纳入建设租赁房的大储备库的改革，今年7月，以住建部为首的八部门刚刚联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。而作为第一个出台新政的广州则一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，更在全国范围引发了热议。
集体土地租赁房只租不售
此次集体土地建租赁房的试点方案提出的重点，包括：村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
此外，对于大家普遍关心的承租人的权益问题，试点方案也有涉及：承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。在这一点上，新政与此前刚刚发布的租售同权相关政策，保持了一致。
最近租赁市场的政策非常多，对于租户的权益来说，无疑具有积极意义。当然，从总体看，租赁客户依然处于弱势地位，特别是如果房价继续上行，租户也不会选择长期租房。因此，业内人士同时指出，租售同权还需要更多的落地细则配合，才能发挥积极意义。
集体土地性质依然不变
新政规定，租赁住房建成后，土地性质保持不变，依然为村集体所有。值得注意的是，耕地等农用地不在此次试点范围内。
根据中国的法律，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。此次改革试点的重要内容之一就是直接利用存量集体用地建设租赁住房，而改革试点以前，必须先通过征地的方式，将集体建设用地征为国有土地才能进行开发建设。而若直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
伴随租赁住房新政，“利用集体建设用地建设租赁住房”，是中国土地制度的重大变革，这种供给侧的改革，对城市而言，将直接推动租赁住房数量扩容，并对目前全民买房热的房地产市场产生重大影响；对农村而言，则开通了农民集体经济组织利用集体土地建设住房这一个新的用途途径，同时，对农民集体经济组织和农民个人而言，最直接的利好就是：腰包又要鼓了！未来，农村和农民都有了长期稳定的收益预期。
对于房地产市场而言，更为重要的意义还有一个，那就是，集体土地建设租赁房也意味着以后“土地改革有巨大的空间”。既可缓解城市供地压力，又可盘活农村资产。业内分析，未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。在这一点上，该新政在“购租并举”的大政策工具包中，无疑具有重要意义。
小产权房要扶正？NO!
集体土地可建合法的租赁住房了，小产权房是不是可以迎来新的转机？国土资源部土地利用管理司有关负责人接受媒体采访时表示，用集体土地建设租赁住房与小产权房有着本质区别，集体建设用地租赁房不得与小产权房混为一谈。这次试点的租赁住房要求符合规划，依法审批，有不动产登记做保护，同时只租不售，而过去所说的小产权房不论在用地上、规划上，还是建设销售上，都不受法律保护。
延伸阅读
“购租并举”政策出炉记
2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
2016年年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
2017年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，该条例成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。
2017年7月，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》发布。
