编者按
近日，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）征求意见稿推出，根据规定，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价，结合房屋楼层、朝向、位置等因素，确定每套房屋的销售价格，价格浮动范围为5%。
不同于以往的政策，“共有产权住房”的核心要点是，政府与购房人共有房屋产权，政府将其持有的部分产权的“使用权”让给首次购房人，满足无房家庭住房刚需。同时，30%的“新北京人”将允许享受这一红利。
那么，该《办法》能使哪些群体真正受益？大家对此《办法》有何看法？对此，中国妇女报·中国女网记者进行了采访。
□ 中国妇女报·中国女网记者 富东燕
北漂一族的新希望
单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁；应符合本市住房限购条件且家庭成员名下无住房；满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%……研读着网上新公示的《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿，在北京工作的湖南人郑毅第一次觉得，自己离拥有一套住房那么近。
“以前的自住房也让符合条件的外地人申请，但机会太渺茫了。虽然这次的共有产权房肯定也是‘僧多粥少’，但有了明确的比例给外地人，申购到的希望就可以大一些了。”郑毅这些年一边攒钱一边看房，但越看越买不起，本次有30%的房源明确可以供给外地人的政策，让他不免心生喜悦。
“城市让生活更美好，首先要安居。”2013年，北京在全国率先提出自住型商品房政策，为“夹心层”家庭提供了一条解决住房困难的途径。如今，北京市准备再推共有产权住房，让更多的人包括“新北京人”实现住有所居。
“共有产权房的推出是梳理北京市现有住房保证结构的一项有效措施。”北京市住房保障决策咨询专家组成员耿诺对中国妇女报·中国女网记者说，“在北京历史上，一共先后出现过20多种保障房类型，很多、也很复杂。按照现在的思路，未来，北京市场只有三种房，公租房、共有产权房和商品房。”
在相关的微博留言上，微博网友“jd-cooper”说：“支持国家政策的持续完善，虽然共有产权房只占全国房产很小的一部分，但是看到了国家调控的决心，让房子真正落到需要自住房人群的手中。”
网友“美丽了这个世界”留言道：“政府想办法想让你买得起房子，比同地段的商品房要便宜很多。”
但也有网友对具体的执行方面有所顾忌，“政策是好的，希望执行起来不要变味。”网友“秋天的落叶”写道。
耿诺表示，目前从市建委的官微等主要途径回复来看，大家对于共有产权房的出台都是称赞叫好的，“可能在细节上还会有一些争论。”
是自住房的优化与升级
“共有产权住房”的概念，简单说就是购房人个体与政府合伙买下一套房，但房屋的使用权全部在购房人手上，5年后，个体可以回购或转让相应的产权份额。
个人和政府共同买房的共有产权模式，并非北京首创。早在2007年江苏淮安即开始首推共有产权房试点，其后推广至江苏其他地区。而住建部后来也将北京、上海、深圳、成都等6市作为共有产权住房的试点城市。总体看，各地的做法不尽相同，但核心都是在政府扶持下改善低收入和“夹心层”群体的居住条件。
“此次推出的共有产权住房并不是新鲜事物，它其实就是以前的‘自住型商品房’，只是进一步规范了5年后上市的退出机制。”中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示。
2013年北京市首次推出自住房用地，2014年开始销售，2015年，住建部开始探讨和尝试共有产权房，并将北京作为试点。“从自住房到共有产权房，是一种政策构架上的优化和升级。”耿诺说。
她进一步分析说，当初自住房推出时，规定价格是周边房价的7折。从现实来看，比如在海淀或朝阳，好一些地段的商品房价格在每平方米10万元已经很正常，那么周边自住房的价格是每平方米7万元左右，这个价格明显超过了北京市平均收入可以承受的月供，更超过了一对普通夫妻可以贷款的额度。所以，单纯的按7折算，是不合理的，是无法保障刚需老百姓的购房需求的。
“而现在推出的共有产权房可以弥补这个问题。比如在石景山区推出的一个试点，位置在中科院大学北边一些，紧邻地铁，位置很好。周边商品房的价格在每平方米7万元，这个共有产权房的定价是每平方米3.5万元，其余部分作为土地出让时直接降低的部分，这个价格是非常实惠的，而且相当于花一半的价格，可以享受7万元的房价带来的配套和市政基础设施。”耿诺解释道。
“利用政府作为土地所有者的优势，通过政府持有部分份额的方式进行让利，从而有效降低初次购房者的支付压力和还贷压力。”邹琳华认为，共有产权住房是将住房保障制度与市场机制有机结合的一种制度尝试。
在政府和个人的具体比例方面，记者注意到，《办法》征求意见稿提出，基于单个项目分别确定，具体购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。
可以有效限制投资投机
业内专家一致认为，北京市共有产权住房政策的出台，很好地落实了“房子是用来住的，不是用来炒的”中央经济工作会议的精神。
在征求意见稿中，记者看到，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，但对转让对象做了严格限定。同等价格条件下，代持机构可优先购买，继续作为共有产权住房使用；代持机构放弃优先购买权的，购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
“这种限制可以有效遏制投资投机行为。”耿诺说，“这些年，我们收到了很多关于自住房投机行为的投诉案例，本来自住房设计的目的是为了安居，但因为其转出的门槛很低，吸引了很多人通过自己的购房资格来获利，有些人甚至通过离婚的手段来达到购房资格。”
“而共有产权住房征求意见稿中，我们看到有很多相关条款，就是为了堵住这样的投资投机行为。”耿诺直言道。
邹琳华认为，共有产权住房把自住型商品房的折价部分明确为政府的股份，就是说，共有产权住房在5年后上市出售时，除了按约定份额上交部分收益，还应当按政府份额上交部分本金。
“可见，共有产权住房能够更有效地堵塞住房套利空间。”邹琳华如此表示。
“新北京人”安居的新选择
这次征求意见稿中最大的亮点之一，是把“新北京人”放进了共有产权房的供应对象，并明确了比例。征求意见稿明确提出“满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%”。
中国指数研究院有关专家指出，从数量上来看，北京拥有大量工作稳定却没有户籍的家庭，这部分家庭在以前很长的一段时期内在符合购买资格的条件下几乎只能通过市场购买普通商品住房，这无疑对普通商品房市场形成了较大的潜在需求压力。当前，将“新北京人”明确纳入住房保障范围，有利于引导部分需求转向政策性商品住房，这背后引导的需求空间是非常明显的。
耿诺说，在当前房地产需求量远大于供给量的时期，将30%的房源提供给“新北京人”，在短期内看是非常合理的，“这样的鼓励和倾斜政策，可以让‘新北京人’在北京安居下去。”
继征求意见稿之后，北京市相关部门又起草发布了有关共有产权房的建设标准的通知。通知要求，共有产权住房按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准，倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。
“这样的标准会让未来的共有产权房有着更好的品质。”耿诺对此表示，“之前有一些商品房和自住房混建的小区，目的是让自住房享受同样的市政配套，但开发商在执行过程中，经常会差别化对待，比如，绿地被商品房圈走等现象普遍发生。而如今这样的设计指标和方案，更加强调了老百姓的居住质量。”
