■ 卢秋
在二手房交易中，存在诸多交易过程中的障碍，影响合同继续履行。近日，北京市海淀区人民法院就审理的部分二手房屋买卖案件进行调研，发现存在四类“拦路虎”，致使买卖合同不得不解除。
“拦路虎”一：抵押
2015年8月，买房人小张与卖房人小刘签订房屋买卖合同，交易价格800万元。合同签订后，小张如约向小刘支付200万元首付款，后小张发现该房屋已于2015年5月设立抵押。小刘拒绝解除该抵押，房屋交易无法继续进行，小张将小刘诉至法院，要求解除双方的买卖合同，并要求小刘返还已付款项，并支付违约金。
□ 法官释法
抵押是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
二手房屋交易中，经常出现如下情况：1.双方签订房屋买卖合同时，买房人明知该房屋已存在抵押，并约定卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不做解押手续；2.签订房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情；3.房屋买卖合同签订后，卖房人在房屋上新设立抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益，在有抵押存在的情况下，买卖合同无法继续履行，双方只能解除合同。
“拦路虎”二：查封
2016年2月，买房人小江与卖房人小吴签订房屋买卖合同，小江如约支付购房款，过户时却被告知该房屋已被外地某法院查封，无法继续过户。原来，小吴曾向案外人借款800万元，后无法偿还，案外人在外地起诉，并申请法院对小吴名下房屋查封，查封期间禁止买卖、抵押、过户等。无奈之下，小江将小吴诉至法院，要求解除双方买卖合同，并要求小吴返还购房款并支付违约金。
□ 法官释法
此处所说的查封，主要是指民事诉讼中的财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。主要存在如下情况：
1.起诉前或者诉讼过程中，一方当事人申请采取财产保全措施，查封对方名下房产；2.执行过程中，被执行人不履行债务，如其名下有可供执行的房产，亦有可能被采取查封措施。
房产被查封后，是禁止抵押、过户的，故在此情况下房屋买卖合同亦是无法继续履行下去的。
“拦路虎”三：央产房不能办理上市手续
2016年8月，买房人小刘与卖房人小张签订《房屋买卖合同》，约定小张将其名下一套央产房售予小刘。后双方在履行合同过程中，因该房屋不符合央产房上市条件，无法办理上市手续，合同无法继续履行。小刘将小张诉至法院，要求解除双方的买卖合同，并要求小张承担违约责任。
□ 法官释法
所谓央产房，全称为“中央在京单位已购公有住房”，一般指的是职工按照房改成本价或者标准价购买的中央在京单位的安居工程住房和集资合建住房。该类房屋与一般的商品房不一样，在出售方面存在一定政策性限制，如不符合上市条件，法院也是不能强行判决双方继续履行合同的。
“拦路虎”四：购房资格发生变化
2015年10月，买房人小吴与卖房人小刘签订房屋买卖合同后，因房价上涨，小刘拒绝继续将该房屋出售给小吴。无奈之下，小吴将小刘诉至法院，要求继续履行合同。
案件审理中，经法院查实，因小刘拒绝履行合同，小吴已于2016年1月重新购房并办理过户手续，现小吴已经不具备购房资格。经法院释明，小吴变更诉讼请求，要求解除双方合同，小刘承担违约责任。
□ 法官释法
住房限购政策出台以来，引发的纠纷不断增多，常见如下情形：签订房屋买卖合同时个人或者家庭符合购房资格，后在合同履行过程中或者法院诉讼过程中，该个人或者家庭又重新购置住房，或者夫妻为了购房离婚之后又复婚，不再符合购房条件，致使现有房屋买卖合同无法继续履行。
□ 法官提醒
二手房交易中存在诸多风险，应注意以下两点：
一、签订房屋买卖合同前，严格审查交易房屋是否存在抵押或者查封的情况，可通过查看房屋所有权证或者向房管部门核实等途径进行；同时，应在房屋买卖合同中对于房屋可能存在的抵押或者查封情况，以及逾期不解除抵押等情况，书面约定相关违约责任。
二、弄清楚交易房屋的产权性质，如为央产房，应充分了解该房屋上市条件，核实清楚该房屋能否上市交易，可向原产权单位、相关央产房交易办公室等进行核实，并在买卖合同中明确要求卖房人办理上市手续的时间以及逾期办理的违约责任等。
（作者系北京市海淀区人民法院法官）
